17 de julho de 2026 · Direito Civil · 3 min de leitura
Locação de imóveis: despejo, reajuste, garantias e devolução da caução
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) rege as locações urbanas e define, de forma bastante detalhada, o que cada parte pode exigir.
Conhecer essas regras evita perdas relevantes tanto para quem aluga quanto para quem cede o imóvel.
Despejo por falta de pagamento
O despejo exige ação judicial. O locatário pode purgar a mora, quitando aluguéis, encargos, multas e custas, no prazo de 15 dias da citação — direito que só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.
Em determinadas situações, cabe liminar de desocupação em 15 dias mediante caução, como na falta de garantia locatícia.
Reajuste e revisão do aluguel
O reajuste anual segue o índice previsto no contrato, geralmente IGP-M ou IPCA. Reajustes em periodicidade inferior a 12 meses são nulos.
Após 3 anos de vigência sem acordo sobre o valor, qualquer das partes pode propor ação revisional para adequar o aluguel ao preço de mercado.
Garantias e devolução da caução
A lei admite caução (limitada a 3 aluguéis), fiança, seguro-fiança e cessão de quotas de fundo de investimento. É vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Na devolução, a retenção da caução exige demonstração dos danos, com vistoria de saída comparada à de entrada. Desgaste natural pelo uso não pode ser cobrado.
Multa por rescisão antecipada
Havendo saída antes do prazo, a multa contratual é devida de forma proporcional ao período restante, conforme o artigo 4º da Lei do Inquilinato.
O locatário transferido pelo empregador para outra localidade fica isento da multa, desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência.
Benfeitorias e responsabilidades
Benfeitorias necessárias são indenizáveis, ainda que não autorizadas. As úteis dependem de autorização prévia, salvo cláusula diversa. As voluptuárias não são indenizáveis, cabendo apenas o levantamento se não danificar o imóvel.
Despesas ordinárias de condomínio cabem ao locatário; as extraordinárias, como obras estruturais e fundo de reserva, cabem ao locador.
Perguntas frequentes
Em quanto tempo sai um despejo por falta de pagamento?
Varia conforme a comarca. Com liminar, a desocupação pode ocorrer em cerca de 15 dias após a citação; sem liminar, o processo costuma levar alguns meses.
O locador pode reter a caução por qualquer motivo?
Não. É preciso demonstrar dano concreto, com vistoria de saída comparada à de entrada. Desgaste natural do uso não autoriza retenção.
Posso sair antes do fim do contrato?
Sim, pagando multa proporcional ao período restante. Transferência de trabalho para outra localidade isenta da multa, com aviso prévio de 30 dias.
Quem paga IPTU e condomínio?
Salvo disposição contratual diversa, o IPTU e as despesas ordinárias de condomínio cabem ao locatário; as extraordinárias cabem ao locador.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individualizada do caso por um advogado.
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